Så fungerar hyressättningen i Sverige och i Umeå
I Sverige sätter man hyror utifrån något som kallas bruksvärde. Det innebär att du som hyresgäst betalar en hyra som motsvarar den standard och de egenskaper som huset och lägenheten har.
Bruksvärdet bestäms i förhandling mellan Hyresgästföreningen och fastighetsägaren, i det här fallet Bostaden. Om parterna inte kommer överens om hyran för en enskild lägenhet eller för ett helt bostadsområde, kan ärendet prövas i Hyresnämnden eller gå vidare till Hyresmarknadskommittén.
Läs mer om hur vi sätter hyrorna
Egenskaperna bestämmer hyran
För att få reda på bruksvärdet värderar Hyresgästföreningen och vi på Bostaden husets och lägenhetens egenskaper. Det som avgör värdet är till exempel läge, storlek, utformning och standard. Bruksvärdet bestämmer sedan vilken hyra lägenheten får.
Det används hyran till
Vi som fastighetsägare använder hyrorna till att bland annat betala för drift och underhåll av huset samt ränta och amorteringar. Drift innefattar uppvärmning, elkostnader, vatten och avlopp, snöröjning, viss städning samt skötsel. Underhåll är kostnader för nödvändiga reparationer.
Hur bestäms hyran för nya och renoverade hus?
När ett nytt hus byggs sätts hyran också utifrån bruksvärdessystemet. Lägenhetens och husets olika egenskaper avgör vad hyran blir. För att täcka kostnaden för nybyggnationen får huset dessutom ett tillägg som gör att hyran blir högre.
Hyran sätts på liknande sätt för hus som har genomgått stora renoveringar, det vill säga lägenhetens och husets olika egenskaper avgör hyran. Om någon av dessa egenskaper har förändrats och till exempel fått högre standard, blir hyran högre än tidigare.
Vad är Poängen?
Under 1990-talet kom Hyresgästföreningen och Bostaden överens om att systematisera hyressättningen. Vi tog fram ett system som kallas Poängen. Det innebär att vi har kommit överens om vilka egenskaper som påverkar lägenheternas och husens standard. Bostaden fick genom systemet ett verktyg för att värdera våra lägenheter. Poängen innebär att vi kan beskriva hyran för varje enskild lägenhet.
Systemet används gemensamt av Bostaden, Fastighetsägarna i Umeå och Hyresgästföreningen.
Så går hyresförhandlingarna till
Hyran bestäms genom en förhandling mellan oss och Hyresgästföreningen. Normalt sett ändras hyrorna den första april varje år.
Vi och Hyresgästföreningen förhandlar om vilken hyresintäkt som behöver tas ut nästkommande period. Förhandlingen sker utifrån en kalkyl där vi presenterar vilka kostnader, till exempel räntor, löner, skötsel, underhåll, värme med mera, vi beräknas behöva. Förhandlingen resulterar i ett antal miljoner kronor som hyresgästerna ska betala in som hyra.
Hur stor del av företagets totala hyresintäkt varje lägenhet ska betala, bestäms av lägenhetens bruksvärde – detta räknas fram i poängsystemet. Varje lägenhet får sin hyra utifrån hur många poäng den får.
Läs mer om värderingmetoden